흙수저 직장인 재테크 원칙(3) - 고점 자산은 저점 자산으로 재분배

"대림동 흙수저 30대 직장인이 마포 공덕 자가 마련까지"

 

재테크 관련 글을 남겨보기 시작한다. 평범한 흙수저 회사원으로 마포구 공덕동 자가를 마련까지 그 과정에서 경험하며 배운 것들을 남겨놓으면, 먼 훗날 중요한 의사결정 시 이를 되짚어 도움이 되지 않을까 생각한다.
흙수저 직장인 재테크 원칙(1) - ￦ 원화는 쓰레기다

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흙수저 직장인 재테크 원칙(2) - 분산, 우량, 장투는 언제나 승리한다

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"원칙3 - 고점으로 수익이 형성된 자산을 저점 자산으로 재분배" 

세 번째 원칙은 고점으로 수익이 확보된 미실현 자산은 일정 부분 실현하여 아직 시세가 저점인 자산으로 재분배하는 것이다. 재무학에서는 이를 "Asset Rebalancing" 으로 채권, 주식 종목 등 주로 금융 자산 간 재분배를 의미한다. 이를 지금 한국 상황에 맞게 해석한다면, 금융 자산뿐만 아니라 가상화폐, 부동산 등 투자자산 전체를 아우르는 개념으로 실천해야 한다.

 

 

1. 코로나 팬데믹 - "초저금리 시대 대비 2020~2022"

'20년도부터 시작된 COVID Pendemic 으로 전 세계 경제가 얼어붙었다. 모두가 마스크를 썼고 약간의 증상만 있어도 출근이 제한될 만큼 심각한 시기였다. 전 세계적인 저생산, 저성장 국면이었고, 대부분의 국가가 경기 부양에 총력을 다할 것임이 분명했다.

 

"당연하게 예상되는 돈 찍기 - 가장 쉽고, 효과 좋은 경기부양"

돈을 찍어내는 것은 중앙정부가 할 수 있는 가장 쉽고 효과 좋은 경기 부양책이다. 특히 미국은 강력한 내수시장과 기축 통화를 가졌기에, 달러를 찍어내도 인플레이션 관리가 상대적으로 수월하다. 돈의 가치가 떨어질게 자명하다면, 개인은 무엇을 해야 이익을 볼 수 있을까?

 

흙수저 직장인 재테크 원칙(1) - ￦ 원화는 쓰레기다

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"현금을 최소화하고, 실물 자산을 최대화"

개인은 최대한 현금을 조달하여 금융자산, 부동산, 금 등에 투자하여 인플레이션에 대비해야 한다. 신용 Risk와 금리가 안정적인 1금융권을 통한 대출이 가능하다면 이 역시 최대로 조달하여 사용해야 한다.

 

"사회 초년생의 대출 한도가 원망스럽다"

당시 아직 상환하지 못한 학자금 대출이 있었고, 아직 입사 3년차로 소득이 적었을 시기라 신용대출 금액이 높지는 않았다. 여러가지를 궁리하다가 추가적으로 청양통장을 담보로 한 예금 담보대출까지 실행하여 목돈을 만들었다.

 

"부동산 투자 보다는 행복주택의 낮은 월세 활용"

당시에는 입지 좋은 부동산에 투자할 만큼 자산이 형성되지 못한 시기였다. 게다가 SH 행복주택 거주 중이었기 때문에, 자산에 맞는 애매한 부동산 갭투자는 득 보다 실이 커 보였다. 저렴한 월세에 기반한 잉여소득과 대출로 얻은 목돈을 모두 주식과 가상화폐에 투자했다. 빚 투자가 위험해 보일 수 있지만, 그 위험을 인지하고 더 보수적으로 우량주, 분산, 장기 투자 원칙을 철저하게 지켰다.

흙수저 직장인 재테크 원칙(2) - 분산, 우량, 장투는 언제나 승리한다

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그 결과 드디어 억 단위의 금융 자산을 형성하여, 경제적 자유를 향한 초석이 마련되었다. 

 

 

2. 투자의 암흑기 - "러우전쟁 발발 2022~2024"

코로나 팬데믹이 안정되자마자, '22년도는 전쟁으로 시작되었다. 두 국가의 전쟁은 생각보다 다양한 경제 분야에 악영향을 미쳐 본격적인 하락 국면을 예고했다.

① 우크라이나 농업 : 곡물 생산 감소
② 러시아의 에너지 : 러시아 에너지 수출 제제
③ 무역비용 증가 : 전쟁으로 인한 무역로 통제와 거래비용 증가
④ COVID 머니 : 팬데믹으로 급증한 통화량과 맞물려 인플레이션 가속화

 

"무리 없는 수준의 부동산 매수와 담보대출 최대 실행"

이 시기 운 좋게 아파트 청약에 당첨이 되었다. 대박보다는 그나마 당첨 확률이 높을 것 같은 15평형에 지원한 덕분이다. 덕분에 감정평가 가치의 60% 최대치로 담보 대출을 일으켜, 실제 3천만 원 수준의 현금 투자로 부동산 자산을 확보했다.

부동산 구매 - 광명 푸르지오 센트베르 분양 입주, 행복주택 탈출

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"국장탈출, 국내주식 → 미국주식, 가상화폐"

코로나 팬데믹 시기에 대출을 일으켜 매수했던 국내 주식들은 모두 매도하여 미국 주식과 가상화폐를 매수했다. 전 세계 '23년 한 해 동안의 금리인상 기조가 끝난 '24년 다른 자산들의 반등과 달리 국내 주식만 하락을 지속했다.

그나마 우리나라가 기술력 1티어 분야 반도체, 자동차, 배터리 섹터마저도 하락하는 것을 보고 국장 탈출을 결단했다.

 

"미국주식, 가상화폐 매수 지속, 알트코인 → 비트코인 전환"

기존의 시드자산 외에도 월급을 받을 때마다 미국주식과 가상화폐를 모아나갔다. '23년 즘부터 가상화폐는 알트코인들을 모두 정리하고 비트코인, 리플, 이더리움 위주로 매수하였다. 가상화폐 시장의 반등은 시가 총액이 큰 비트코인이 주도할 것으로 예상했기 때문이다.

 

"AI 빅테크가 견인한 미국주식 급성장"

이 시기, 국내 주식은 정치 불안정과 AI 테마에 대한 호재 부족으로 SK하이닉스를 제외하면 하락을 지속했다. AI 빅테크 주도로 엄청나게 성장한 미국 주식과 상반된 결과이다.

 

"트럼프 당선으로 인한 가상화폐 랠리"

1억 원 이상 꾸준히 모아 온 가상화폐도 드디어 성과를 냈다.

 

"동기간 지지부진했던 부동산, 자산 재분배의 시점"

반면 부동산 가격은 미국주식과 가상화폐의 상승과 비교하면, 제자리에 머물고 있는 수준이다. 바로 이 시점, 고점으로 큰 수익을 달성한 주식과 가상화폐를 처분하고, 부동산으로 전환할 시기임을 직감했다.

그동안의 투자 활동으로 4,5년 전과 달리 이제 자산은 충분히 확보되었다. 담보 대출을 실행하면 충분히 서울 상급지 아파트 취득이 가능해 보였다.

 

 

3. 이제부터 부동산 - "관세전쟁, 부동산 랠리 2025.1Q"

"관세 장벽, 부동산 자금유입 가속화"

트럼프는 예고한 데로 관세 전쟁을 시작했다. 관세 폭탄과 유예 협상 등 끊임없이 이어지는 불확실성으로 주식과 가상화폐 자금이 이탈되었다. 그 반대급부로 상승한 자산은 금과 달러, 그리고 서울 부동산이다.

 

"미국주식, 가상화폐 매도 → 서울 부동산 매수"

'24년 말 이사를 결심하고, 분양받아 2년 실거주를 마친 광명 아파트를 매도했다. 그리고 '25년 1월 마포구 공덕동의 24평 아파트를 14억 5,500에 매수 계약을 체결했다.

이 과정에서 주택담보대출을 최대로 실행하기 위하여, 기타 다른 대출들은 모두 상환 말소를 진행했다.

 

"서울 아파트 막차 탑승"

점점 지역 별 부동산 상승마저 서울 상급지 쏠림 현상이 심화되었다. 심지어 6월 대출 규제로 인해 이제 흙수저가 레버리지를 활용하여 서울 상급지에 입성할 수 있는 문은 닫혀버렸다. 주담대 막차 탑승과 1월 마포 아파트 매수 판단은 아주 정확했다.

 

 

4. 코스피 5000 시대 - "부동산 자금을 주식으로 2025.2Q~"

이번 정권은 부동산을 규제하고, 부동산에 쏠리는 자금을 주식투자로 유도한 것임을 미리 예고했었다. 부동산에 과도한 세금을 매기는 방식은 지양하겠다고 했는데, 그렇다면 남은 방법은 거래와 대출 규제뿐이다.

 

"대출 규제가 예상된다, 미리 준비"

대출 규제가 예상되는 상황에서, 다시 신용대출과 예금 담보대출을 실행했다. 5년 전과 달리 지금은 소득과 신용등급이 건실해졌다. 덕분에 합산 1억 정도의 투자자금을 확보했다.

 

예상대로, '25년 6월 27일 대출규제가 발표되었다. 주택 담보 대출은 최대 6억, 신용대출은 연소득 이내로 제한된다. 신용대출도 막차를 탑승했다.

 

"대출막차 → 관세전쟁으로 저평가된 주식 매수"

아슬아슬하게 신용대출 막차를 탑승한 덕분에, 그 당시 무역갈등으로 저평가된 주식 매수를 다시 시작했다. 역시 저평가된 우량 자산의 분할 매수는 수익으로 이어질 확률이 높다.

 

"다양한 투자항목에 대한 관심을 가져야"

재테크를 잘하기 위해서는 특정 분야의 전문성보다는 다양한 영역에 제너럴 한 관심이 필요하다. 주식만, 가상화폐만, 부동산만 몰두하여 그 분야에만 전문성을 가진 사람은 불가항력적 외부 요인 발생 시, 특정 자산의 매수, 매도 의사결정 밖에는 내릴 수 없다.

반면, 다양한 투자 항목을 두루 경험하고 다양한 산업 전반에 관심을 갖는다면, 상승하는 분야와 하락하는 분야를 연결 지어서 생각하고 판단이 가능하다. 이것이 다양한 투자처에 골고루 관심을 가져야 하는 이유이다.

 

 

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